Ένα παλιό κατάστημα που παραμένει κλειστό, ένας επαγγελματικός χώρος που πλέον δεν εξυπηρετεί τη χρήση για την οποία κατασκευάστηκε ή ένα διατηρητέο κτίριο που χρειάζεται αποκατάσταση μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αποκτήσει μία εντελώς διαφορετική επενδυτική διάσταση. Η Golden Visa των €250.000 μέσω αλλαγής χρήσης ή επένδυσης σε διατηρητέο ακίνητο παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για το Λεωνίδιο, ακριβώς επειδή εδώ το παλιό κτιριακό απόθεμα, ο χαρακτήρας του παραδοσιακού οικισμού και η παρουσία επαγγελματικών και ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής ακινήτων δημιουργούν περιπτώσεις που αξίζει να εξετάζονται διαφορετικά.

Το ισχύον καθεστώς της Golden Visa προβλέπει για το Λεωνίδιο, όπως και για τις περισσότερες περιοχές της χώρας εκτός των ειδικών ζωνών αυξημένης επένδυσης, γενικό όριο αγοράς ακινήτου €400.000, το οποίο αφορά ένα ακίνητο και, όταν πρόκειται για δομημένο ακίνητο, συνδέεται κατ’ αρχήν με ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. κύριων χώρων. Υπάρχουν όμως δύο σημαντικές εξαιρέσεις, στις οποίες το ελάχιστο ποσό περιορίζεται στις €250.000 και δεν εφαρμόζεται το όριο των 120 τ.μ.: η αγορά ακινήτου του οποίου οι κύριοι χώροι αλλάζουν νόμιμα από άλλη χρήση σε κατοικία και η αγορά ακίνητης περιουσίας που περιλαμβάνει προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο.

Ακριβώς αυτές οι δύο εξαιρέσεις έχουν ξεχωριστό ενδιαφέρον για μία αγορά όπως αυτή του Λεωνιδίου.

Ένα παλιό κατάστημα μπορεί να είναι περισσότερο από ένα παλιό κατάστημα

Ας υποθέσουμε ότι στο Λεωνίδιο υπάρχει ένα παλιό ισόγειο κατάστημα 75 τ.μ., το οποίο έχει μείνει για χρόνια ανεκμετάλλευτο και, ως επαγγελματικός χώρος, δεν παρουσιάζει ιδιαίτερη εμπορική ζήτηση. Εάν από τον πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο προκύψει ότι μπορεί νόμιμα να μετατραπεί σε κατοικία και η αλλαγή χρήσης πραγματοποιηθεί με τον προβλεπόμενο τρόπο, τότε το ίδιο ακίνητο μπορεί να ενδιαφέρει μία εντελώς διαφορετική κατηγορία αγοραστών: πολίτες τρίτων χωρών που εξετάζουν επένδυση για Golden Visa με ελάχιστη αξία κτήσης €250.000.

Το κρίσιμο σημείο είναι ότι δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης ή ο μεσίτης να θεωρεί ότι «αυτό εύκολα γίνεται σπίτι». Για τη συγκεκριμένη κατηγορία, η αλλαγή πρέπει να αφορά πραγματικό και υφιστάμενο ακίνητο, να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση για την άδεια διαμονής και, σύμφωνα με την Εγκύκλιο 1/2026, να τοποθετείται χρονικά από την 5η Απριλίου 2024 και μετά, όπως αυτό αποδεικνύεται από την αντίστοιχη πολεοδομική πράξη, π.χ. οικοδομική άδεια, αναθεώρηση, ενημέρωση φακέλου ή άλλη κατά περίπτωση προβλεπόμενη διαδικασία. Η αλλαγή μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε από τον πωλητή πριν από την πώληση είτε από τον ίδιο τον επενδυτή.

Για παράδειγμα, δύο παρόμοια ισόγεια στον ίδιο δρόμο μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική μεταναστευτική αξία: το πρώτο λειτουργούσε ήδη νόμιμα ως κατοικία το 2020, ενώ το δεύτερο εξακολουθούσε να είναι κατάστημα και μετατρέπεται νόμιμα σε κατοικία το 2026. Εξωτερικά μπορεί να καταλήξουν να μοιάζουν απολύτως ίδια για τη Golden Visa των €250.000, όμως, το ιστορικό τους είναι διαφορετικό.

Για αυτό μία από τις πρώτες ερωτήσεις που θα πρέπει πλέον να τίθεται για ένα τέτοιο ακίνητο είναι πολύ απλή:

«Ποια ήταν η νόμιμη χρήση του στις 5 Απριλίου 2024;»

Γιατί η περίπτωση του Λεωνιδίου χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή

Το Λεωνίδιο δεν είναι μία πολεοδομικά ουδέτερη περιοχή. Έχει χαρακτηρισθεί παραδοσιακός οικισμός με το ΦΕΚ 594/Δ/1978 και ιστορικός τόπος με το ΦΕΚ 451/ΑΑΠ/2010, γεγονός που σημαίνει ότι μία φαινομενικά απλή αλλαγή χρήσης μπορεί να χρειάζεται να εξεταστεί παράλληλα με ειδικούς όρους δόμησης, μορφολογικούς περιορισμούς και τυχόν πρόσθετους κανόνες προστασίας του συγκεκριμένου κτιρίου.

Επομένως, αν κάποιος διαθέτει ένα παλιό κατάστημα στο ιστορικό κέντρο, η σκέψη «θα το μετατρέψω σε κατοικία και θα το πουλήσω για Golden Visa» μπορεί να αποτελεί ενδιαφέρουσα αφετηρία, όχι όμως ακόμη επενδυτικό σχέδιο. Πρώτα πρέπει να διαπιστωθεί τι επιτρέπεται πολεοδομικά, ποια είναι η νόμιμη υφιστάμενη χρήση, εάν υπάρχουν αυθαίρετες μεταβολές ή αποκλίσεις και με ποια διαδικασία μπορεί πράγματι να ολοκληρωθεί η μετατροπή.

Εδώ ακριβώς βρίσκεται και η διαφορά μεταξύ ενός ακινήτου που απλώς διαφημίζεται ως «Golden Visa property» και ενός ακινήτου που έχει ελεγχθεί ώστε να μπορεί πράγματι να παρουσιαστεί ως τέτοιο.

Τα διατηρητέα: μία δεύτερη ευκαιρία που αφορά ιδιαίτερα το Λεωνίδιο

Υπάρχει όμως και μία δεύτερη κατηγορία των €250.000, η οποία για το Λεωνίδιο είναι ίσως εξίσου ενδιαφέρουσα: η αγορά ακινήτου που αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή περιλαμβάνει διατηρητέο κτίριο. Και εδώ η επένδυση αφορά ένα ακίνητο, το ελάχιστο ποσό είναι €250.000 και δεν εφαρμόζεται ο περιορισμός των 120 τ.μ.

Χρειάζεται, ωστόσο, να ξεκαθαριστεί μία συχνή παρανόηση: το γεγονός ότι ένα σπίτι βρίσκεται μέσα στον παραδοσιακό οικισμό του Λεωνιδίου δεν σημαίνει αυτομάτως ότι αποτελεί διατηρητέο κτίριο για τους σκοπούς αυτής της διάταξης. Άλλο ο χαρακτηρισμός μιας ολόκληρης περιοχής ως παραδοσιακού οικισμού και άλλο ο ειδικός χαρακτηρισμός συγκεκριμένου κτιρίου ως διατηρητέου.

Ας υποθέσουμε, για παράδειγμα, ότι βρίσκονται δίπλα-δίπλα δύο παλιά αρχοντικά. Το πρώτο είναι ένα ιδιαίτερα αξιόλογο παραδοσιακό σπίτι, χωρίς όμως αυτοτελή χαρακτηρισμό ως διατηρητέο, ενώ το δεύτερο έχει πράγματι χαρακτηρισθεί διατηρητέο και χρειάζεται ουσιαστικές εργασίες αποκατάστασης. Η ηλικία και η εμφάνισή τους μπορεί να είναι παρόμοια, αλλά μόνο το δεύτερο μπορεί να εξεταστεί, λόγω ακριβώς του χαρακτηρισμού του, υπό την ειδική αυτή κατηγορία των €250.000.

Υπάρχει μάλιστα μία ακόμη ενδιαφέρουσα περίπτωση: ένα παλιό διατηρητέο κατάστημα ή επαγγελματικό κτίριο, το οποίο πρόκειται παράλληλα να αλλάξει χρήση και να μετατραπεί σε κατοικία, μπορεί να συγκεντρώνει στοιχεία τόσο της κατηγορίας των διατηρητέων όσο και της αλλαγής χρήσης, οπότε η επιλογή της κατάλληλης νομικής βάσης πρέπει να γίνει ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης επένδυσης και τους διαφορετικούς όρους που συνοδεύουν κάθε κατηγορία. Η Εγκύκλιος 1/2026 προβλέπει, πάντως, ότι στην περίπτωση επένδυσης σε διατηρητέο η πλήρης αποκατάσταση ή ανακατασκευή αποτελεί πρόσθετη προϋπόθεση κατά την πρώτη ανανέωση της άδειας διαμονής.

Μικρό ακίνητο δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ακατάλληλο ακίνητο

Η εξαίρεση από το όριο των 120 τ.μ. έχει ειδική πρακτική αξία σε μία αγορά όπως του Λεωνιδίου, όπου αρκετά παλαιά καταστήματα, εργαστήρια ή αυτοτελείς χώροι είναι σαφώς μικρότεροι.

Ένα κατάστημα 65 τ.μ., επομένως, δεν αποκλείεται από μόνο του επειδή είναι μικρό. Εάν υπήρξε πραγματικά επαγγελματικός χώρος, μπορεί να μετατραπεί νόμιμα σε κατοικία και πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις της επένδυσης, το μέγεθός του δεν εμποδίζει την υπαγωγή στη συγκεκριμένη κατηγορία.

Η Εγκύκλιος δίνει μάλιστα ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για την αξία κτήσης: κατοικία 60 τ.μ. που προέκυψε από αλλαγή χρήσης πωλείται προς €248.000 και ο επενδυτής αποκτά με το ίδιο συμβόλαιο, στο ίδιο κτίριο, υπόγεια θέση στάθμευσης αξίας €8.000· η συνολική αξία των €256.000 γίνεται αποδεκτή, καθώς βοηθητικοί χώροι, όπως αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης, μπορούν υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις να συνυπολογίζονται στην αξία της επένδυσης, ακόμη και αν αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Το παράδειγμα δεν σημαίνει φυσικά ότι κάθε αποθήκη ή γειτονικό ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να «συμπληρωθούν» τεχνητά οι €250.000. Δείχνει όμως γιατί πρέπει να εξετάζεται ολόκληρη η ιδιοκτησιακή σύνθεση ενός ακινήτου και όχι μόνο η πρώτη τιμή που εμφανίζεται στην αγγελία.

Τι δεν λειτουργεί

Η νέα δυνατότητα δεν επιτρέπει τεχνητές αλλαγές χρήσης. Εάν ένα ακίνητο ήταν ήδη κατοικία στις 5 Απριλίου 2024, δεν μπορεί να μετατραπεί μεταγενέστερα σε γραφείο και αμέσως μετά πάλι σε κατοικία, ώστε να εμφανιστεί ως νέα περίπτωση αλλαγής χρήσης, ενώ αντίστοιχα δεν αρκεί ένας developer να εκδώσει σήμερα άδεια για ένα μελλοντικό κτίριο γραφείων και, πριν αυτό αποκτήσει πραγματική υπόσταση, να τροποποιήσει τα σχέδια σε κατοικίες. Η Εγκύκλιος διευκρινίζει ότι η ειδική ρύθμιση αφορά αλλαγή χρήσης υφιστάμενου ακινήτου ή έργου και όχι μία διαδοχή αδειών που δημιουργείται αποκλειστικά για να επιτευχθεί το χαμηλότερο επενδυτικό όριο.

Αντίστοιχα, η Golden Visa των €250.000 δεν παραμένει ως μόνιμη «ιδιότητα» του ακινήτου. Όταν η ειδική δυνατότητα χρησιμοποιηθεί και το ακίνητο, έχοντας πλέον καταστεί κατοικία, μεταπωληθεί σε νέο επενδυτή, ο νέος αγοραστής δεν μπορεί κατά κανόνα να επικαλεστεί ξανά το ίδιο καθεστώς των €250.000. Η ίδια η Εγκύκλιος αναφέρει ότι η ευνοϊκή αυτή δυνατότητα χρησιμοποιείται άπαξ, κάτι που έχει ιδιαίτερη σημασία για τις μελλοντικές μεταπωλήσεις και για τον τρόπο με τον οποίο οι μεσίτες παρουσιάζουν τα σχετικά ακίνητα.

Και αν ο αγοραστής θέλει να το κάνει Airbnb;

Εδώ απαιτείται επίσης προσοχή, ιδίως σε μία περιοχή με αυξανόμενη τουριστική δραστηριότητα όπως το Λεωνίδιο. Τα ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο του νέου καθεστώτος για αρχική χορήγηση ή ανανέωση Golden Visa δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού ούτε να υπεκμισθώνονται, ενώ ειδικά για τα ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης απαγορεύεται επιπλέον η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης.

Ένας αγοραστής, συνεπώς, που σκέφτεται «θα αγοράσω ένα παλιό κατάστημα, θα το μετατρέψω σε κατοικία, θα πάρω Golden Visa και τις περιόδους που λείπω θα το εκμεταλλεύομαι μέσω Airbnb» ξεκινά από εσφαλμένη βάση. Η μεταναστευτική επιλογή πρέπει να ενταχθεί από την αρχή στο συνολικό επενδυτικό πλάνο.

Η πραγματική ευκαιρία για την τοπική αγορά

Η ουσία της ρύθμισης για το Λεωνίδιο δεν είναι ότι ξαφνικά κάθε παλιό κατάστημα ή αρχοντικό αξίζει €250.000. Είναι ότι δημιουργείται ένας νέος λόγος να εξεταστούν πιο προσεκτικά ακίνητα τα οποία μέχρι σήμερα ενδέχεται να αντιμετωπίζονταν ως δύσκολα, μικρά ή περιορισμένης εμπορικής αξιοποίησης.

Για έναν ιδιοκτήτη, ένα ισόγειο επαγγελματικό ακίνητο που παραμένει για χρόνια κλειστό μπορεί να απευθύνεται πλέον σε διαφορετικό αγοραστικό κοινό. Για έναν μεσίτη, ένα παλιό κατάστημα ή εργαστήριο μπορεί να αξίζει να περάσει πρώτα από έναν προκαταρκτικό νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν παρουσιαστεί σε ξένους επενδυτές. Για έναν επενδυτή, ένα διατηρητέο κτίριο που απαιτεί αποκατάσταση μπορεί να είναι πιο σύνθετη αγορά, αλλά ταυτόχρονα να εντάσσεται σε μία επενδυτική κατηγορία η οποία δεν θα ήταν διαθέσιμη για μία συνηθισμένη κατοικία ίδιας αξίας.

Στο Leonidio Legal, ακριβώς επειδή γνωρίζουμε τόσο τις ιδιαιτερότητες της τοπικής ακίνητης περιουσίας όσο και τη μεταναστευτική διαδικασία, θεωρούμε ότι η σωστή σειρά είναι πάντοτε η αντίστροφη από εκείνη που συχνά συναντά κανείς στην αγορά: πρώτα ελέγχεται ο τίτλος, η κτηματολογική και πολεοδομική κατάσταση, η πραγματική και νόμιμη χρήση, η δυνατότητα αλλαγής χρήσης ή ο τυχόν χαρακτηρισμός ως διατηρητέου και, μόνο εφόσον τα στοιχεία αυτά συνδέονται σωστά με τις απαιτήσεις του άρθρου 100, το ακίνητο μπορεί να παρουσιαστεί με ασφάλεια ως πιθανή επένδυση Golden Visa.

Γιατί ειδικά στο Λεωνίδιο, όπου ένα ακίνητο συχνά κουβαλά περισσότερο ιστορικό από όσο αποκαλύπτει η πρόσοψή του, η πραγματική του επενδυτική αξία πολλές φορές δεν φαίνεται στην αγγελία· φαίνεται όταν ανοίξει ο φάκελός του.