Το γραφείο

Δύο δικηγόροι, ένας φάκελος.

Αθήνα και Νότια Κυνουρία. Κοινή στρατηγική, κοινός χειρισμός, μία ομάδα απέναντι στον φάκελο.

Το Leonidio Legal συνδυάζει τη νομική υποδομή και τη δικαστηριακή πρακτική της Αθήνας με σταθερή παρουσία στο Λεωνίδιο και τη Νότια Κυνουρία.

Δεν λειτουργούμε ως δύο ανεξάρτητα γραφεία που παραπέμπουν υποθέσεις το ένα στο άλλο. Οι κρίσιμοι φάκελοι εξετάζονται από κοινού, με διαφορετικούς αλλά συμπληρωματικούς ρόλους. Η νομική στρατηγική, η σύνταξη, η διαδικασία, το Κτηματολόγιο, η επικοινωνία με μηχανικούς και υπηρεσίες και, όταν χρειάζεται, η ίδια η εικόνα του ακινήτου αντιμετωπίζονται ως μέρη της ίδιας υπόθεσης.

Ο εντολέας δεν χρειάζεται να συντονίσει δύο δικηγόρους. Συνομιλεί με μία ομάδα και λαμβάνει μία ενιαία θέση.

Οι υποθέσεις συνήθως ξεκινούν από μία ασυμφωνία

Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έρχονται σε έναν δικηγόρο γνωρίζοντας ποια αίτηση, ποια αγωγή ή ποιο ένδικο βοήθημα χρειάζονται.

Έρχονται επειδή έχουν ήδη καταλάβει ότι κάτι στον φάκελο δεν ταιριάζει.

Το συμβόλαιο αναφέρει διαφορετικό εμβαδόν από το Κτηματολόγιο. Ένα ακίνητο που η οικογένεια θεωρεί δικό της επί δεκαετίες εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η αποδοχή κληρονομίας υπάρχει, αλλά η κτηματολογική εικόνα παραμένει προβληματική. Ο αγοραστής είναι έτοιμος να καταβάλει προκαταβολή, χωρίς να έχει ακόμη αποσαφηνιστεί τι ακριβώς αγοράζει. Ένας εργολάβος σταματά στη μέση του έργου. Μία διοικητική απόφαση δημιουργεί ένα αποτέλεσμα εντελώς διαφορετικό από εκείνο που θεωρούσε δεδομένο ο ενδιαφερόμενος.

Σε αυτό το σημείο, το πρώτο ζητούμενο δεν είναι ένα δικόγραφο.

Είναι να καταλάβουμε τι πραγματικά συμβαίνει.

Ποια είναι η νομική εικόνα; Ποια είναι η πραγματική; Ποιο έγγραφο λείπει; Ποιο γεγονός μπορεί να αποδειχθεί; Πού βρίσκεται το ουσιαστικό ρίσκο και ποια λύση έχει αναλογία με την οικονομική σημασία της υπόθεσης;

Από εκεί ξεκινάμε.

Αθήνα και Κυνουρία — γιατί έχει σημασία

Οι υποθέσεις ακινήτων έχουν μία ιδιαιτερότητα: σπάνια κρίνονται μόνο από έναν νόμο ή ένα συμβόλαιο.

Ο τίτλος μπορεί να λέει ένα πράγμα και το κτηματολογικό φύλλο άλλο. Το παλιό τοπογραφικό μπορεί να μην ταυτίζεται με τη σημερινή γεωμετρική απεικόνιση. Το ακίνητο που περιγράφεται σε ένα συμβόλαιο του 1975 μπορεί να πρέπει σήμερα να αντιστοιχιστεί σε συγκεκριμένο ΚΑΕΚ. Μία παλαιά οικογενειακή πραγματικότητα πρέπει να μετατραπεί σε αποδεικτική αλυσίδα που να μπορεί να υποστηριχθεί ενώπιον Κτηματολογίου ή δικαστηρίου.

Γι’ αυτό το Leonidio Legal λειτουργεί σε δύο παράλληλα επίπεδα.

Στην Αθήνα αντιμετωπίζουμε τη νομική αρχιτεκτονική της υπόθεσης: εμπορικές και κατασκευαστικές διαφορές, συμβάσεις, διοικητικές διαφορές, κανονιστικά ζητήματα και υποθέσεις στις οποίες το ελληνικό δίκαιο συναντά το ευρωπαϊκό.

Στη Νότια Κυνουρία αντιμετωπίζουμε την εφαρμογή αυτής της στρατηγικής στην πράξη: Κτηματολόγιο, τίτλους, γεωμετρικές αποκλίσεις, τοπογραφικά, υπηρεσίες δόμησης, δήμους, μηχανικούς, αυτοψίες και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Η τοπική παρουσία για εμάς δεν σημαίνει απλώς γεωγραφική εγγύτητα. Σημαίνει ότι γνωρίζουμε πως, σε μια υπόθεση ακινήτου, η κρίσιμη πληροφορία μπορεί να βρίσκεται ταυτόχρονα στο συμβόλαιο, στο κτηματολογικό διάγραμμα, στον φάκελο μιας υπηρεσίας και πάνω στο ίδιο το γεωτεμάχιο.

Μία νομικά ορθή θέση δεν αρκεί αν στηρίζεται σε λανθασμένη πραγματική ή γεωμετρική αφετηρία.

Πρώτα ο φάκελος. Μετά η στρατηγική. Τελευταίο το δικόγραφο.

Αυτή είναι η βασική μας μέθοδος.

Πριν αποφασίσουμε τι πρέπει να γίνει, ξεχωρίζουμε τέσσερα διαφορετικά πράγματα:

τι αποδεικνύεται,
τι μας αναφέρει ο εντολέας,
τι υποστηρίζει ή είναι πιθανό να υποστηρίξει η άλλη πλευρά,
και τι δεν γνωρίζουμε ακόμη και πρέπει να εξακριβωθεί.

Η διάκριση αυτή έχει πρακτική σημασία.

Ένας ισχυρισμός μπορεί να είναι απολύτως αληθινός αλλά να μην αποδεικνύεται ακόμη. Ένα έγγραφο μπορεί να φαίνεται ευνοϊκό αλλά να δημιουργεί ταυτόχρονα διαφορετικό πρόβλημα. Μία δικαστική οδός μπορεί να είναι νομικά διαθέσιμη αλλά οικονομικά δυσανάλογη σε σχέση με μία διοικητική διόρθωση ή μία διαπραγμάτευση.

Ο στόχος είναι ο εντολέας να γνωρίζει, πριν αναλάβει σημαντικό κόστος, πού βρίσκεται η υπόθεσή του, ποιο είναι το πραγματικό ρίσκο και γιατί προτείνουμε το επόμενο βήμα.

Δεν προδικάζουμε την έκβαση μιας υπόθεσης. Δεσμευόμαστε όμως να εξηγούμε εγκαίρως τι γνωρίζουμε, τι δεν γνωρίζουμε ακόμη, πού βρίσκεται η αδυναμία ενός φακέλου και ποια είναι η λογική πίσω από κάθε προτεινόμενη ενέργεια.

Θεωρούμε προτιμότερο ο εντολέας να ακούσει μία δυσάρεστη εκτίμηση από εμάς στην αρχή, παρά να τη διαπιστώσει πολύ αργότερα από μία υπηρεσία, έναν αντίδικο ή ένα δικαστήριο.

Πώς δουλεύουμε μαζί

Δύο δικηγόροι δεν σημαίνει δύο διαφορετικές κατευθύνσεις.

Σημαίνει ότι ο ίδιος φάκελος εξετάζεται από δύο διαφορετικές οπτικές πριν αποκτήσει τελική μορφή.

Ο ένας μπορεί να αμφισβητήσει την αποδεικτική βάση ενός επιχειρήματος. Ο άλλος να εντοπίσει ότι η προτεινόμενη λύση θα δημιουργήσει πρόβλημα στην πρακτική εφαρμογή της. Μία συμβατική ρήτρα μπορεί να είναι νομικά κομψή αλλά δύσχρηστη σε πραγματική αντιδικία. Ένα κτηματολογικό αίτημα μπορεί να είναι σωστό ως προς το δικαίωμα αλλά να απαιτεί προηγούμενη γεωμετρική ή τεχνική προετοιμασία.

Αυτή η εσωτερική κριτική δεν είναι παρενέργεια της συνεργασίας μας. Είναι μέρος της μεθόδου.

Κάθε σημαντικό σχέδιο, γνωμοδότηση ή στρατηγική επιλογή μπορεί έτσι να περάσει από έναν πρώτο κύκλο αντιλόγου πριν φτάσει στον εντολέα ή στην άλλη πλευρά.

Ό,τι φεύγει από το γραφείο πρέπει πρώτα να έχει αντέξει μέσα στο γραφείο.

Οι δύο μας

Αθανάσιος (Νάσος) Φανός

Δικηγόρος, LL.M.eur. (München)

Στρατηγική · Δικαστηριακή πρακτική · Εμπορικό και Ευρωπαϊκό Δίκαιο

Ο Νάσος Φανός είναι δικηγόρος με βάση την Αθήνα, με πρακτική σε σύνθετες εμπορικές και κατασκευαστικές διαφορές, διοικητικές υποθέσεις, δίκαιο ανταγωνισμού, εταιρικό δίκαιο και κανονιστική συμμόρφωση.

Είναι LL.M.eur. (München), με ακαδημαϊκό προσανατολισμό στο ευρωπαϊκό δίκαιο. Η ευρωπαϊκή διάσταση δεν λειτουργεί ως χωριστό πεδίο της πρακτικής του, αλλά ως εργαλείο ανάλυσης σε υποθέσεις όπου η εθνική ρύθμιση συναντά το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης: από τους περιορισμούς σε εμπορικές συμβάσεις έως την ελεύθερη εγκατάσταση, την παροχή υπηρεσιών και την κανονιστική λειτουργία αγορών.

Στον κοινό φάκελο έχει κυρίως τον ρόλο της στρατηγικής αρχιτεκτονικής.

Ανασυγκροτεί τα πραγματικά περιστατικά, εντοπίζει τα σημεία στα οποία η υπόθεση μπορεί να δεχθεί επίθεση και χαρτογραφεί τις διαθέσιμες διαδρομές — διαπραγμάτευση, διοικητική διαδικασία, δικαστική προστασία ή, όπου αρμόζει, διαιτησία — σε σχέση με τον χρόνο, το κόστος και το αποδεικτικό ρίσκο καθεμιάς.

Στις συμβάσεις και στις διαπραγματεύσεις προτιμά τις αιτιολογημένες παρεμβάσεις από τις γενικές αντιρρήσεις. Μία προτεινόμενη αλλαγή πρέπει να μπορεί να εξηγηθεί: ποιο κίνδυνο περιορίζει, ποια υποχρέωση αποσαφηνίζει και πώς θα λειτουργήσει αν η σχέση των μερών πάψει να εξελίσσεται ομαλά.

Η στρατηγική του ερώτηση είναι συνήθως απλή:

Αν η άλλη πλευρά ήθελε να χτυπήσει αυτή τη θέση, από πού θα ξεκινούσε;

Δημήτριος Θ. Κόγκας

Δικηγόρος — Μεταπτυχιακός τίτλος ΕΚΠΑ στο Ιδιωτικό Διεθνές Δίκαιο και Δίκαιο Διεθνών Συναλλαγών

Ακίνητα · Κτηματολόγιο · Διαδικασία · Νότια Κυνουρία

Ο Δημήτριος Κόγκας είναι δικηγόρος Αθηνών και κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών στο Ιδιωτικό Διεθνές Δίκαιο και Δίκαιο Διεθνών Συναλλαγών.

Η πρακτική του επικεντρώνεται ιδιαίτερα στο δίκαιο ακινήτων, στο Κτηματολόγιο και στη διαδικαστική εφαρμογή της νομικής στρατηγικής, με σταθερή παρουσία στο Λεωνίδιο και τη Νότια Κυνουρία.

Στις υποθέσεις ακινήτων αναλαμβάνει την αντιπαραβολή τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών, τη διαχείριση διορθώσεων και υποθέσεων «αγνώστου ιδιοκτήτη», τον συντονισμό με τοπογράφους μηχανικούς και συμβολαιογράφους και την επικοινωνία με κτηματολογικά γραφεία, δήμους και υπηρεσίες δόμησης.

Σε πολλές τέτοιες υποθέσεις, η κρίσιμη πληροφορία δεν βρίσκεται μόνο μέσα στον νομικό φάκελο. Βρίσκεται στο κτηματολογικό διάγραμμα, σε ένα παλιό τοπογραφικό, στην αλληλουχία των τίτλων, στην εικόνα μιας υπηρεσίας και, ορισμένες φορές, στο ίδιο το ακίνητο.

Γι’ αυτό αντιμετωπίζει τη νομική και την πραγματική εικόνα μαζί.

Παράλληλα, στον κοινό χειρισμό έχει ιδιαίτερη έμφαση στη διαδικασία και στην αποδεικτική προετοιμασία: τι πρέπει να κατατεθεί, πού, με ποια σειρά και ποιο έγγραφο πρέπει να υπάρχει πριν ενεργοποιηθεί το επόμενο στάδιο.

Οι γνωμοδοτήσεις και οι προτάσεις του επιχειρούν να ενσωματώνουν εξαρχής και την αντίθετη ανάγνωση της υπόθεσης. Ο εντολέας πρέπει να γνωρίζει όχι μόνο γιατί θεωρούμε μία θέση ισχυρή αλλά και πού μπορεί να αμφισβητηθεί.

Η ακαδημαϊκή του κατάρτιση στο ιδιωτικό διεθνές δίκαιο και στο δίκαιο διεθνών συναλλαγών συνδέεται ιδιαίτερα με τη διαχείριση υποθέσεων πελατών που κατοικούν εκτός Ελλάδας και πρέπει να συνδυάσουν ελληνικές διαδικασίες με έγγραφα, πληρεξούσια, συμβούλους ή έννομες σχέσεις άλλης χώρας.

Διαφορετικοί ρόλοι. Ο ίδιος φάκελος.

Όταν ο εντολέας βρίσκεται εκτός Ελλάδας

Σημαντικό μέρος της πρακτικής μας αφορά ανθρώπους που έχουν ακίνητο, κληρονομικό δικαίωμα, επένδυση ή άλλη νομική υπόθεση στην Ελλάδα αλλά ζουν στο εξωτερικό.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα σε αυτές τις περιπτώσεις δεν είναι πάντοτε η απόσταση.

Είναι ότι ο εντολέας καλείται να συντονίσει ένα σύστημα που δεν γνωρίζει: δικηγόρο, συμβολαιογράφο, μηχανικό, Κτηματολόγιο, φοροτεχνικό, μεταφραστή ή δημόσια υπηρεσία, χωρίς να γνωρίζει ποιο βήμα προηγείται του άλλου.

Εκεί λειτουργούμε ως το κεντρικό νομικό σημείο του φακέλου.

Εξηγούμε γραπτώς τη διαδικασία και τα επόμενα βήματα, συντονίζουμε όπου χρειάζεται τους λοιπούς επαγγελματίες και διαχωρίζουμε τι μπορεί να γίνει με πληρεξούσιο από ό,τι απαιτεί προσωπική παρουσία.

Ο στόχος δεν είναι να κάνουμε το ελληνικό σύστημα να φαίνεται απλούστερο από όσο είναι.

Είναι να μην χρειάζεται ο εντολέας να το αποκωδικοποιεί μόνος του.

Έχετε έναν φάκελο στον οποίο κάτι δεν ταιριάζει;

Δεν χρειάζεται να γνωρίζετε από πριν ποια νομική διαδικασία απαιτείται.

Για έναν πρώτο ουσιαστικό έλεγχο, στείλτε μας το βασικό έγγραφο που έχετε ήδη — για παράδειγμα το συμβόλαιο, το κτηματολογικό φύλλο, τον ΚΑΕΚ, μία διοικητική πράξη ή τη σύμβαση που δημιούργησε τη διαφορά — μαζί με μία σύντομη περιγραφή του προβλήματος.

Θα ξεκινήσουμε από αυτό που υπάρχει στον φάκελο, όχι από αυτό που υποθέτουμε ότι υπάρχει.

Οι δύο μας

---