Το χωράφι το καλλιεργούσε ο πατέρας σας από τη δεκαετία του 1990. Υπάρχει περίφραξη. Οι γείτονες γνωρίζουν ποια είναι τα όριά του. Το καθαρίζετε, το επιβλέπετε, ίσως το έχετε δηλώσει στην Εφορία. Κανείς δεν αμφισβήτησε ποτέ ότι είναι της οικογένειας.

Ζητάτε όμως σήμερα το κτηματολογικό φύλλο και στη θέση του ιδιοκτήτη διαβάζετε δύο λέξεις:

«Αγνώστου ιδιοκτήτη».

Αυτό δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι χάσατε το ακίνητο. Σημαίνει όμως ότι η πραγματική ιστορία του ακινήτου και η κτηματολογική εγγραφή έχουν πλέον χωρίσει — και ότι πρέπει να ξανασυναντηθούν με συγκεκριμένο νομικό και αποδεικτικό τρόπο.

Από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο Ν. 5326/2026 αλλάζει ουσιωδώς τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται ειδικά οι περιπτώσεις στις οποίες ο ενδιαφερόμενος δεν διαθέτει επαρκή μεταγεγραμμένο τίτλο, αλλά υποστηρίζει ότι έχει αποκτήσει την κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία. Η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτικό στάδιο πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής και ο νόμος ορίζει συγκεκριμένο ελάχιστο αποδεικτικό φάκελο.

Ο κανόνας που αξίζει να θυμάστε: 20 – 2 – 2 – 10

Για μια πρώτη αυτοαξιολόγηση της υπόθεσής σας, κρατήστε τέσσερις αριθμούς:

20 χρόνια νομής + 2 έγγραφα + 2 ένορκες βεβαιώσεις + 10 χρόνια Ε9.

Δεν σημαίνει ότι κάθε φάκελος που «πιάνει» αυτούς τους αριθμούς θα γίνει δεκτός. Είναι όμως από τις 16.9.2026 το πρώτο πρακτικό φίλτρο για να διαπιστώσουμε εάν μία υπόθεση «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί πράγματι να στηριχθεί σε έκτακτη χρησικτησία.

Τι είναι στην πράξη η έκτακτη χρησικτησία

Η έκτακτη χρησικτησία δεν σημαίνει απλώς ότι «το ακίνητο ήταν πάντα της οικογένειάς μου».

Κατά το άρθρο 1045 ΑΚ απαιτείται νομή επί είκοσι χρόνια: φυσική εξουσίαση του ακινήτου με συμπεριφορά κυρίου. Για την έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτείται νόμιμος τίτλος ούτε καλή πίστη.

Ο Άρειος Πάγος έχει επανειλημμένως δεχθεί ως χαρακτηριστικές πράξεις νομής την επίβλεψη και επίσκεψη του ακινήτου, την οριοθέτηση, τη φύλαξη, τον καθαρισμό, την καλλιέργεια, την εκμίσθωση, την παραχώρηση σε τρίτους και γενικότερα πράξεις που, ανάλογα με τη φύση του ακινήτου, δείχνουν ότι κάποιος το εξουσιάζει ως δικό του.

Γι’ αυτό και η σωστή ερώτηση δεν είναι:

«Το είχαμε 20 χρόνια;»

αλλά:

«Τι ακριβώς κάναμε πάνω σε αυτό το ακίνητο επί 20 χρόνια και με τι μπορούμε σήμερα να το αποδείξουμε;»

Αυτή η διαφορά είναι συχνά ολόκληρη η υπόθεση.

Μπορώ να χρησιμοποιήσω και τα χρόνια που το είχε ο πατέρας ή ο παππούς μου;

Σε πολλές υποθέσεις της ελληνικής περιφέρειας αυτή είναι η σημαντικότερη ερώτηση.

Η απάντηση μπορεί να είναι θετική. Κατά το άρθρο 1051 ΑΚ, ο διάδοχος στη νομή μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να προσμετρήσει τον χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του στον δικό του. Η νομολογία του Αρείου Πάγου δέχεται ότι για την έκτακτη χρησικτησία αρκεί η διαδοχή στη νομή και ότι ο χρόνος του προηγούμενου νομέα μπορεί να συνυπολογιστεί.

Άρα μία κόρη που νέμεται το ακίνητο από το 2016 δεν χρειάζεται κατ’ ανάγκη να περιμένει μέχρι το 2036, εφόσον μπορεί να συνδέσει τη δική της νομή με την προηγούμενη νομή του πατέρα της.

Εδώ όμως χρειάζεται χρονολογική αλυσίδα νομής, όχι απλώς οικογενειακή παράδοση.

Τι αλλάζει ο Ν. 5326/2026

Μέχρι σήμερα η έκτακτη χρησικτησία μπορούσε να εξελιχθεί σε μία ιδιαίτερα ανοιχτή αποδεικτικά αντιδικία. Ο νέος νόμος επιχειρεί να δημιουργήσει έναν συγκεκριμένο «διάδρομο» πριν φθάσει η υπόθεση σε δικαστική κρίση.

Για γεωτεμάχιο καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν η αιτία κτήσης που προβάλλεται είναι η έκτακτη χρησικτησία, η αγωγή στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Πριν από τη συζήτησή της απαιτείται υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον ειδικά εγγεγραμμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή με πτυχίο νομικής. Χωρίς αυτήν, η συζήτηση της αγωγής είναι απαράδεκτη.

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης διαθέτει ήδη ηλεκτρονικό Μητρώο Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών, με αναζήτηση και ανά έδρα Πρωτοδικείου.

Το ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι η διαδικασία μπορεί, εφόσον το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαίωμα και επιτευχθεί συμφωνία, να καταλήξει σε πρακτικό διαμεσολάβησης το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και διορθώνει την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Δηλαδή, σε κατάλληλη περίπτωση μπορεί να μην απαιτηθεί τελικά ουσιαστική κρίση της κυριότητας με δικαστική απόφαση.

Τι πρέπει πλέον να υπάρχει στον φάκελο

Ο νόμος δεν αρκείται πλέον σε γενική επίκληση μακράς κατοχής.

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο έγγραφα από συγκεκριμένες κατηγορίες:

• λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου,
• μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,
• δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,
• οικοδομική άδεια,
• τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν συνοδεύουν τίτλους, συμβολαιογραφικές πράξεις ή άδειες,
• ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, το οποίο έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι χρόνια πριν από τη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

Και αυτά δεν αρκούν μόνα τους.

Χρειάζονται επιπλέον τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις που να αναφέρονται ρητά σε συμπληρωμένη εικοσαετή νομή και να περιγράφουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου, καθώς και Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο πρακτικό μήνυμα του νέου νόμου:

Οι δύο μάρτυρες δεν αρκούν πλέον από μόνοι τους.

Το Ε9 γίνεται κρίσιμο — αλλά εδώ υπάρχει μια παγίδα

Πολλοί ιδιοκτήτες στην επαρχία βρίσκονται στην εξής θέση:

«Το ακίνητο το έχουμε τριάντα χρόνια, αλλά δεν το είχα βάλει σωστά στο Ε9. Θα το προσθέσω τώρα αναδρομικά.»

Η φορολογική τακτοποίηση μπορεί να είναι απαραίτητη, αλλά δεν πρέπει να γίνεται χωρίς προηγούμενο έλεγχο.

Η γενική κύρωση για εκπρόθεσμη αρχική δήλωση Ε9 είναι σήμερα 100 ευρώ. Δεν είναι όμως νομικά ακριβές ότι κάθε αναδρομικό έτος συνεπάγεται αυτομάτως νέο πρόστιμο 100 ευρώ. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι σε εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις περισσότερων ετών με τις ίδιες επαναλαμβανόμενες μεταβολές επιβάλλεται ένα μόνο πρόστιμο, ενώ για εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις ισχύει σήμερα ειδική απαλλαγή μέχρι την ολοκλήρωση της πανελλαδικής ανάρτησης κτηματολογικών στοιχείων.

Υπάρχει όμως ένα ακόμη σοβαρότερο ζήτημα.

Ο Ν. 5326/2026 ζητά Ε9 για το ακίνητο «τουλάχιστον δέκα ετών πριν» από τη διαμεσολάβηση. Δεν διευκρινίζει ρητά εάν η υποβολή σήμερα αναδρομικών δηλώσεων για παρελθόντα έτη αρκεί, από μόνη της, για να καλύψει την ειδική αυτή αποδεικτική προϋπόθεση.

Γι’ αυτό η ορθότερη σειρά δεν είναι:

λογιστής → δέκα αναδρομικά Ε9 → δικηγόρος.

Είναι:

έλεγχος του φακέλου → διαπίστωση τι ακριβώς λείπει → φορολογική τακτοποίηση όπου χρειάζεται → συγκρότηση ενιαίας αποδεικτικής αλυσίδας.

Μία πρακτική λεπτομέρεια που μπορεί να κρίνει ολόκληρο τον φάκελο: τα όρια

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει πολύ ισχυρή ιστορία νομής και ταυτόχρονα προβληματική γεωμετρική εικόνα.

Παράδειγμα: οι μάρτυρες μιλούν για χωράφι περίπου 1.500 τ.μ., το παλιό τοπογραφικό δείχνει 1.430 τ.μ. και το Κτηματολόγιο εμφανίζει ΚΑΕΚ 1.180 τ.μ.

Δεν είναι λεπτομέρεια.

Αν ζητείται και γεωμετρική μεταβολή του κτηματολογικού διαγράμματος, ο νέος νόμος απαιτεί να επισυναφθούν στο πρακτικό, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στο Κτηματολόγιο.

Γι’ αυτό σε μια σωστά οργανωμένη υπόθεση ο τοπογράφος δεν μπαίνει στο τέλος.

Μπαίνει πριν συνταχθούν οι ένορκες βεβαιώσεις, ώστε ΚΑΕΚ, εμβαδόν, όρια, τοπογραφικό και μαρτυρικές καταθέσεις να περιγράφουν το ίδιο ακίνητο.

Τι γίνεται με το Ελληνικό Δημόσιο

Εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες της ρύθμισης.

Το Δημόσιο υποχρεώνεται να συμμετάσχει στη διαδικασία. Όταν είναι εναγόμενο, οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να αποστείλουν έγγραφο σχετικά με το εάν προβάλλουν ή όχι δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Αν το έγγραφο δεν παρασχεθεί εγκαίρως, ο νόμος δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου. Η μη αποστολή ή μη έγκαιρη αποστολή του εγγράφου προβλέπεται μάλιστα ως ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

Αυτό δεν σημαίνει ότι «όποιος δεν πάρει απάντηση από το Δημόσιο κερδίζει το ακίνητο».

Σημαίνει όμως ότι ο ιδιώτης δεν βρίσκεται πλέον στην ίδια θέση αναμονής απέναντι σε μία διοικητική υπηρεσία που απλώς δεν τοποθετείται.

Οι 30 ημέρες δεν είναι μία απλή προθεσμία

Πριν ξεκινήσει η διαδικασία, καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, και καταβάλλεται το σχετικό πάγιο τέλος.

Η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία δεν μπορεί να λάβει χώρα πριν περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες από αυτή την καταχώριση. Παράλληλα, όταν εναγόμενο είναι το Δημόσιο, ο νόμος προβλέπει έγγραφη ενημέρωση τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη συνεδρία. Η μη τήρηση της ειδικής προθεσμίας μετά το φύλλο βασικών στοιχείων επιφέρει ακυρότητα του πρακτικού.

Άρα η διαδικασία χρειάζεται χρονοπρογραμματισμό. Δεν είναι «κλείνω μία διαμεσολάβηση για την επόμενη εβδομάδα».

Και ο φόρος χρησικτησίας;

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο κτηματολογικό φύλλο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας και αντίγραφό της συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει στο σχετικό πρακτικό οδηγό τη σύνδεση με τον φόρο μεταβίβασης, του οποίου ο βασικός ισχύων συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας· στον κύριο φόρο προβλέπεται επιπλέον η νόμιμη δημοτική επιβάρυνση.

Επομένως ο οικονομικός έλεγχος της υπόθεσης πρέπει να γίνεται πριν φθάσουμε στο τελικό πρακτικό — όχι όταν πλέον έχει συμφωνηθεί η διόρθωση.

Ένα πραγματικό παράδειγμα για να δείτε αν η υπόθεσή σας μοιάζει

Ας υποθέσουμε ότι η Μαρία έχει ένα αγροτεμάχιο 1.250 τ.μ. λίγο έξω από το Λεωνίδιο.

Ο πατέρας της το καλλιεργούσε από το 1998. Είχε τοποθετήσει περίφραξη, το καθάριζε κάθε χρόνο και το είχε αποτυπώσει σε τοπογραφικό το 2004. Μετά τον θάνατό του το 2015, η Μαρία συνέχισε να το επιβλέπει και να το χρησιμοποιεί. Δεν υπάρχει όμως μεταγεγραμμένο συμβόλαιο που να της δίνει καθαρό τίτλο.

Το 2026 ζητά το κτηματολογικό φύλλο.

Δικαιούχος: «Αγνώστου ιδιοκτήτη».

Έχει όμως:

• το παλιό τοπογραφικό του 2004,
• παλιά δήλωση του ακινήτου σε φορολογική αρχή,
• Ε9 στο οποίο το ακίνητο εμφανίζεται από το 2012,
• δύο γείτονες που γνωρίζουν προσωπικά τη χρήση του ακινήτου από τον πατέρα της και στη συνέχεια από την ίδια.

Η υπόθεση αυτή έχει σοβαρά στοιχεία για να εξεταστεί.

Ο χρόνος του πατέρα μπορεί καταρχήν να προσμετρηθεί στον χρόνο της Μαρίας, εφόσον αποδειχθεί η συνέχεια της νομής.

Τι κάνουμε όμως πρώτο;

Όχι αγωγή.

Όχι ένορκες βεβαιώσεις.

Όχι τυχαίες διορθώσεις στο Ε9.

Πρώτα παίρνουμε κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα, ελέγχουμε τον ΚΑΕΚ και την προθεσμία διόρθωσης, συγκρίνουμε το σημερινό γεωτεμάχιο με το παλιό τοπογραφικό και κατασκευάζουμε ένα χρονολόγιο:

1998 → 2004 → 2012 → 2015 → 2026.

Σε κάθε χρονολογία αντιστοιχίζουμε μία πράξη νομής και ένα διαθέσιμο αποδεικτικό.

Τότε ξέρουμε τι πραγματικά έχουμε.

Κάντε μόνοι σας το πρώτο τεστ

Ισχυρή αφετηρία

Έχετε συμπληρωμένη εικοσαετία, παλαιά έγγραφα, Ε9 δεκαετίας, δύο πρόσωπα με πραγματική γνώση των ορίων και των πράξεων νομής και το ακίνητο μπορεί να ταυτοποιηθεί γεωμετρικά.

Φάκελος που χρειάζεται δουλειά

Υπάρχει εικοσαετής πραγματική χρήση αλλά λείπει ένα μέρος της φορολογικής ιστορίας, το τοπογραφικό είναι παλιό ή τα όρια του Κτηματολογίου δεν συμπίπτουν.

Φάκελος που δεν είναι ακόμη έτοιμος

Το μόνο στοιχείο είναι «όλο το χωριό ξέρει ότι είναι δικό μας», υπάρχουν δύο πρόθυμοι μάρτυρες, αλλά κανένα από τα έγγραφα που απαιτεί ο νέος νόμος και καμία δεκαετής εικόνα Ε9.

Στην τρίτη περίπτωση, δύο καλές ένορκες βεβαιώσεις δεν θεραπεύουν την έλλειψη του υπόλοιπου υποχρεωτικού φακέλου.

Η σωστή σειρά ενεργειών

Για έναν ιδιοκτήτη που βλέπει σήμερα «αγνώστου ιδιοκτήτη», η ασφαλέστερη πρακτική σειρά είναι:

1. ΚΑΕΚ και σημερινή κτηματολογική εικόνα.
Παίρνουμε κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα και επιβεβαιώνουμε ότι πράγματι πρόκειται για πρώτη εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη». Το ίδιο το Ελληνικό Κτηματολόγιο επισημαίνει ότι τα μη δηλωμένα δικαιώματα καταχωρίζονται με αυτή την ένδειξη και ότι η διόρθωση ακολουθεί την κατάλληλη διοικητική ή δικαστική διαδικασία.

2. Έλεγχος της προθεσμίας.
Η αμφισβήτηση των πρώτων εγγραφών υπόκειται σε αποκλειστική προθεσμία. Ο γενικός κανόνας του άρθρου 6 είναι οκταετής, με ειδικά όμως μεταβατικά καθεστώτα για παλαιότερες περιοχές. Γι’ αυτό δεν αντιγράφουμε μία ημερομηνία από άλλο ΚΑΕΚ. Την ελέγχουμε για το συγκεκριμένο ακίνητο.

3. Χρονολόγιο 20ετίας.
Δεν γράφουμε απλώς «νέμομαι το ακίνητο από το 1998». Καταγράφουμε ποιος έκανε τι, πότε και με ποιο αποδεικτικό. Η νομολογία απαιτεί συγκεκριμένες πράξεις νομής, όχι αφηρημένη επίκληση.

4. Τοπογραφικός έλεγχος.
Ταυτίζουμε το ακίνητο που νέμεστε με το ακίνητο που ζητάμε να γραφτεί στο Κτηματολόγιο.

5. Έλεγχος Ε9 πριν από οποιαδήποτε αναδρομική μεταβολή.
Βλέπουμε τι πραγματικά υπάρχει στην ΑΑΔΕ ανά έτος και αν απαιτείται αρχική ή τροποποιητική δήλωση.

6. Δύο τουλάχιστον έγγραφα του άρθρου 61.

7. Δύο σωστά επιλεγμένοι μάρτυρες.
Όχι απλώς συγγενείς που «το έχουν ακούσει». Πρόσωπα που μπορούν να εξηγήσουν πώς γνωρίζουν το ακίνητο, από πότε, ποιος το χρησιμοποιούσε και ποια ήταν τα όριά του.

8. Κτηματολογική διαμεσολάβηση.
Επιλογή διαπιστευμένου νομικού από το ειδικό μητρώο, φύλλο βασικών στοιχείων, καταχώριση και τήρηση των νόμιμων προθεσμιών.

9. Θέση του Δημοσίου και πρακτικό.

10. Φορολογική δήλωση και τελική καταχώριση.

Η σωστή προετοιμασία μετατρέπει έτσι μια αόριστη οικογενειακή αφήγηση σε αποδεικτικό φάκελο κυριότητας.

Πότε η διαδικασία αυτή δεν εφαρμόζεται

Η ειδική διαδικασία του άρθρου 61 δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα. Επίσης, η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν σημαίνει ότι κάθε υπόθεση πρέπει να στηριχθεί σε χρησικτησία. Αν υπάρχει κατάλληλος τίτλος ή δημόσιο έγγραφο που δεν μεταφέρθηκε σωστά στην πρώτη εγγραφή, μπορεί να υπάρχει διαφορετική —και ενδεχομένως απλούστερη— διαδικασία διόρθωσης.

Αυτός είναι και ο λόγος που η πρώτη δουλειά δεν είναι να επιλέξουμε διαδικασία.

Είναι να διαβάσουμε τον τίτλο, το κτηματολογικό φύλλο και την πραγματική ιστορία του ακινήτου μαζί.

Τι να μας στείλετε για έναν πρώτο έλεγχο

Αν το ακίνητό σας εμφανίζεται «αγνώστου ιδιοκτήτη» και η οικογένειά σας το χρησιμοποιεί επί δεκαετίες, δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε μόνοι σας έναν τέλειο φάκελο.

Για να ξεκινήσει ο έλεγχος αρκούν συνήθως:

ο ΚΑΕΚ ή η επιστολή του Κτηματολογίου, οποιοδήποτε παλιό συμβόλαιο ή ιδιωτικό έγγραφο υπάρχει, ένα παλιό τοπογραφικό αν το έχετε και την εικόνα Ε9 που διαθέτετε σήμερα.

Από αυτά μπορεί να απαντηθεί η πρώτη και ουσιωδέστερη ερώτηση:

Έχετε απλώς ένα ακίνητο που η οικογένεια θεωρεί δικό της ή έχετε ήδη τα θεμέλια ενός φακέλου έκτακτης χρησικτησίας που μπορεί να διορθώσει την κτηματολογική εγγραφή;

Η διαφορά φαίνεται στα έγγραφα.

---