Το πέτρινο σπίτι κάθεται στην Κυνουρία, τις περισσότερες φορές Νότια: Λεωνίδιο, Τυρός, Πούλιθρα, ένα χωριό προς τον Κοσμά. Η ζωή που έκλεισε μπορεί να καθόταν στο Μόναχο, στο Ρότερνταμ, σε μια πολιτεία των Ηνωμένων Πολιτειών, με ελληνικό διαβατήριο στο συρτάρι και ένα κλειδί που κανείς δεν γύρισε μετά το ενενήντα οκτώ. Η πρόταση που ακολουθεί εκείνον τον θάνατο είναι σχεδόν αυτόματη: το ακίνητο είναι στην Ελλάδα, άρα η διαδοχή είναι ελληνική. Το έδαφος του σπιτιού μοιάζει να τραβάει μαζί του και τον νόμο.

Θυμίζω ότι ο ευρωπαϊκός κανονισμός για τις διασυνοριακές κληρονομιές, το ενωσιακό κείμενο που από τις 17 Αυγούστου 2015 μιλάει για το δικαστήριο και για το δίκαιο όταν ο άνθρωπος και τα πράγματα δεν κάθονται στο ίδιο κράτος, δεν αρχίζει από το έδαφος του σπιτιού. Αρχίζει από τη συνήθη διαμονή: τη διάρκεια και την κανονικότητα της παρουσίας τη μέρα του θανάτου, τους λόγους της, το αν η οικογένεια και η κοινωνική ζωή είχαν μείνει πίσω ή είχαν μεταφερθεί. Όχι την ιθαγένεια στο διαβατήριο. Όχι το χωριό καταγωγής. Όχι το καλοκαίρι στο πατρικό, αν η ζωή του υπόλοιπου χρόνου καθόταν αλλού. Η συνήθης διαμονή είναι η ζωή όπως την έζησε ο άνθρωπος, όχι η διεύθυνση που η οικογένεια θεωρεί πατρική.

Για θανάτους από εκείνη την ημέρα και μετά ο κανονισμός θέλει ένα δίκαιο για ολόκληρη την κληρονομιά, κινητά και ακίνητα, όπου κι αν βρίσκονται, και μία αρχή να μιλήσει γι’ αυτήν. Δεν σπάει το σπίτι στην Κυνουρία από τον λογαριασμό στο εξωτερικό, ούτε αφήνει το οικόπεδο στην Ελλάδα να ακολουθήσει χωριστό δίκαιο επειδή το χώμα είναι ελληνικό. Ρωτάει πού ζούσε ο άνθρωπος. Η οικογενειακή διαίσθηση λέει ότι το ακίνητο στην Ελλάδα ακολουθεί το ελληνικό. Ο κανονισμός δίνει στη διαδοχή ως σύνολο τη συνήθη διαμονή, εκτός αν ο θανών είχε επιλέξει, με τον τύπο που ο ίδιος ορίζει, το δίκαιο της ιθαγένειάς του. Η επιλογή δεν είναι κουβέντα στο τραπέζι, ούτε σημείωμα σε συρτάρι, ούτε συμφωνία των παιδιών μετά τον θάνατο. Είναι δήλωση μέσα σε διάταξη λόγω θανάτου, σε διαθήκη ή σε άλλο έγγραφο που ο κανονισμός δέχεται ως διάταξη λόγω θανάτου, ή κάτι που φαίνεται από τους όρους της. Χωρίς εκείνον τον τύπο, το δίκαιο της συνήθους διαμονής μιλάει και για το πέτρινο σπίτι.

Ο κανονισμός σωπαίνει στον φόρο. Δεν εφαρμόζεται σε φορολογικά, τελωνειακά ή διοικητικά θέματα. Το ποιος νόμος μιλάει για το ποιος κληρονομεί δεν απαντάει στο τι χρωστάει η δήλωση στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, την υπηρεσία που στην Ελλάδα εισπράττει τον φόρο κληρονομιάς και δέχεται το Ε9, την ετήσια δήλωση με την οποία ο φορολογούμενος περιγράφει στην Αρχή τα ακίνητά του. Εκείνος ο φάκελος μένει ελληνικός ως προς το σπίτι που κάθεται στην Ελλάδα, με τους κανόνες και τις προθεσμίες που η ίδια η Αρχή δημοσιεύει. Η δήλωση φόρου είναι χωριστή υποχρέωση από το συμβόλαιο, τη συμβολαιογραφική πράξη με την οποία κάποιος αποδέχεται την κληρονομιά ή μεταβιβάζει. Ένα γερμανικό δίκαιο διαδοχής μπορεί να πει ποιος είναι κληρονόμος. Δεν υπογράφει τη δήλωση στην Αρχή, και δεν μεταφέρει μόνο του το όνομα στο ελληνικό δημόσιο βιβλίο. Η αποδοχή με τα ελληνικά χαρτιά, η ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, ο φόρος, είναι άλλη διαδρομή, και αρχίζει από άλλα χαρτιά. Δεν ξαναγράφεται εδώ.

Σωπαίνει και στο δημόσιο βιβλίο. Αποκλείει ρητά την καταχώριση δικαιώματος σε δημόσιο βιβλίο, και τα αποτελέσματα εκείνης της καταχώρισης. Για ένα ακίνητο στην Κυνουρία αυτό σημαίνει κάτι συγκεκριμένο. Ακόμη κι αν το δίκαιο της διαδοχής είναι γερμανικό, ή ολλανδικό, ή το δίκαιο μιας πολιτείας των Ηνωμένων Πολιτειών, το πώς το όνομα κάθεται στο ελληνικό φύλλο το λέει το ελληνικό σύστημα. Το φύλλο είναι η σελίδα που κρατά το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το δημόσιο σύστημα που για κάθε ακίνητο γράφει ιδιοκτήτη, ποσοστό, βάρη και σχήμα, μαζί με το διάγραμμα, τον χάρτη του οικοπέδου. Το ευρωπαϊκό πιστοποιητικό κληρονομιάς, το ενιαίο έγγραφο που ο κανονισμός έφτιαξε ώστε να μην ξανααποδεικνύεται σε κάθε κράτος μέλος ποιος είναι ο κληρονόμος και με ποιο μερίδιο καλείται, είναι έγκυρο έγγραφο για εκείνη την καταχώριση. Δεν την υποκαθιστά. Οι αρχές του βιβλίου μπορούν ακόμη να ζητήσουν ό,τι ζητάει το δίκαιο του τόπου του βιβλίου, συμπεριλαμβανομένων στοιχείων για φόρο. Το πιστοποιητικό δεν είναι υποχρεωτικό. Δεν αντικαθιστά τα εσωτερικά έγγραφα μιας ελληνικής αποδοχής. Όταν εκδοθεί, αναγνωρίζεται στα κράτη μέλη χωρίς ειδική διαδικασία, χωρίς να χρειάζεται ξεχωριστή κήρυξη εκτελεστότητας. Όποιος το κρατά ως απόδειξη ότι είναι κληρονόμος κρατά ένα ευρωπαϊκό χαρτί. Όποιος θέλει το όνομά του στο φύλλο του Λεωνιδίου ζητά ακόμη την ελληνική καταχώριση.

Το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ιρλανδία και η Δανία μένουν έξω. Η επίσημη πύλη της ευρωπαϊκής ηλεκτρονικής δικαιοσύνης, ο δικτυακός τόπος της Ένωσης που εξηγεί στους πολίτες ποιο δικαστήριο και ποιο δίκαιο μιλάει σε διασυνοριακές υποθέσεις, είναι σαφής: ο κανονισμός εφαρμόζεται στα κράτη μέλη εκτός Δανίας και Ιρλανδίας. Το Ηνωμένο Βασίλειο δεν μετέχει. Ένας θάνατος στο Λονδίνο, ή μια ζωή που έκλεισε εκεί, δεν μπαίνει στο ίδιο καθεστώς με έναν θάνατο στο Μόναχο. Ποιο αγγλικό ή ουαλικό δίκαιο μιλάει στη θέση του, και με ποιους κανόνες ιδιωτικού διεθνούς δικαίου εκείνου του τόπου, ελέγχεται για εκείνον τον φάκελο. Η πρόταση ότι ισχύει ο ευρωπαϊκός κανονισμός επειδή «είμαστε Ευρωπαίοι» ανήκει αλλού. Η ιθαγένεια στο ελληνικό διαβατήριο δεν ξαναβάζει έναν θάνατο του Λονδίνου μέσα στον κανονισμό.

Αν ο θανών είχε τη συνήθη διαμονή του σε κράτος μέλος που δεσμεύεται από τον κανονισμό, το δικαστήριο εκείνου του κράτους έχει, κατά κανόνα, διεθνή δικαιοδοσία για την κληρονομιά ως σύνολο. Το δίκαιο εκείνου του κράτους μιλάει, κατά κανόνα, για το σύνολο. Το σπίτι στην Κυνουρία δεν αποσπάται για να δικαστεί χωριστά στην Τρίπολη επειδή το χώμα είναι ελληνικό. Μπαίνει μέσα. Αυτό που αποσπάται είναι η καταχώριση και ο φόρος. Η οικογένεια που περιμένει ένα ελληνικό δικαστήριο να μοιράσει το πατρικό, ενώ ο άνθρωπος ζούσε στη Βαυαρία, περιμένει μια δικαιοδοσία που ο κανονισμός, κατά κανόνα, δεν δίνει.

Αν η συνήθης διαμονή δεν ήταν σε κράτος μέλος, μια ζωή στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, ο κανονισμός αλλάζει βάση. Τα δικαστήρια κράτους μέλους όπου υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία μπορούν, υπό προϋποθέσεις που ο ίδιος απαριθμεί ιεραρχικά, να μιλήσουν για την κληρονομιά ως σύνολο: πρώτα αν ο θανών είχε την ιθαγένεια εκείνου του κράτους τη μέρα του θανάτου, αλλιώς αν είχε εκεί την προηγούμενη συνήθη διαμονή και δεν έχουν περάσει πάνω από πέντε χρόνια από τη στιγμή που εκείνη η διαμονή έπαψε. Αν ούτε αυτό ανοίγει, μένει δικαιοδοσία μόνο πάνω στα στοιχεία που βρίσκονται σε εκείνο το κράτος. Για ένα μοναδικό σπίτι στην Κυνουρία, αυτό μπορεί να είναι αρκετό για να μιλήσει ένα ελληνικό δικαστήριο για εκείνο το σπίτι. Για μια περιουσία σκορπισμένη σε δύο ηπείρους, είναι ολόκληρος ο φάκελος: ποιος μιλάει για το σύνολο, και ποιος μιλάει μόνο για ό,τι κάθεται στην Ελλάδα.

Το εφαρμοστέο δίκαιο, ακόμη και τότε, μπορεί να είναι δίκαιο τρίτου κράτους. Ο κανονισμός εφαρμόζει όποιο δίκαιο υποδεικνύει, είτε είναι δίκαιο κράτους μέλους είτε όχι. Δεν το αντικαθιστά με ελληνικό επειδή το σπίτι είναι στην Κυνουρία, ούτε με ενωσιακό επειδή το δικαστήριο που δικάζει κάθεται σε κράτος μέλος. Ποιο δίκαιο πολιτείας των Ηνωμένων Πολιτειών μιλάει για μια συγκεκριμένη οικογένεια ελέγχεται εκεί, με τους κανόνες εκείνης της πολιτείας, όχι από το γεγονός ότι το σπίτι είναι στην Ελλάδα. Η επιλογή του δικαίου της ιθαγένειας, αν υπάρχει μέσα σε διάταξη λόγω θανάτου, μπορεί να φέρει το ελληνικό ακόμη και όταν η συνήθης διαμονή καθόταν αλλού. Χωρίς εκείνη την επιλογή, το ελληνικό δεν έρχεται μόνο του.

Υπάρχει μια ανακούφιση που ο κανονισμός δίνει ρητά στον κληρονόμο που ζει αλλού. Εκτός από το δικαστήριο που δικάζει την κληρονομιά, τα δικαστήρια του κράτους της δικής του συνήθους διαμονής μπορούν να δεχθούν δηλώσεις αποδοχής, αποποίησης, νόμιμης μοίρας, ή περιορισμού ευθύνης, όταν το δίκαιο εκείνου του κράτους το επιτρέπει. Η δήλωση πρέπει μετά να φτάσει στην αρχή που χειρίζεται την κληρονομιά, μέσα στις προθεσμίες του εφαρμοστέου δικαίου. Είναι τρόπος να μην ταξιδέψει κανείς για να πει μια λέξη που μπορεί να ειπωθεί εκεί που ζει. Η αποδοχή με το στόμα στο Λεωνίδιο δεν είναι εκείνη η δήλωση. Ούτε η προφορική συμφωνία στην οικογένεια ότι «το σπίτι μένει στη μητέρα». Η δήλωση που δέχεται το δικαστήριο του τόπου όπου ζει ο κληρονόμος είναι έγγραφο, και έχει δρόμο να διανύσει μέχρι την αρχή της κληρονομιάς.

Το Ε9 ακολουθεί την περιγραφή που κάποτε δόθηκε στην Αρχή. Δεν αποφασίζει ποιος κληρονομεί, και δεν κάνει ιδιοκτήτη όποιον ονομάζει, σε φύλλο που γράφει άλλον, ή κανέναν. Χρησιμεύει ως ίχνος προς μια φορολογική εικόνα: πότε δηλώθηκε το σπίτι, σε ποιον αριθμό μητρώου, με ποια τετραγωνικά. Το συμβόλαιο του 1974, ή η γονική παροχή του 1991, κρατούν μια ιστορία εκείνης της μεταβίβασης. Δεν απαντούν στο τι δίκαιο μιλάει σήμερα για τη διαδοχή που μόλις άνοιξε, ούτε στο τι γράφει το φύλλο αν το γραφείο ήδη λειτουργεί. Οι κωδικοί Taxisnet, οι προσωπικοί κωδικοί με τους οποίους ο φορολογούμενος μπαίνει στις ψηφιακές υπηρεσίες της Αρχής και στο gov.gr, είναι το κατώφλι για να κατέβει εκείνη η εικόνα. Αν ανήκουν στον θανόντα, ο φάκελος της πρόσβασης γίνεται και αυτός κληρονομιά.

Η Αρχή, στη σελίδα της ΔΟΥ Τρίπολης (Α), της τοπικής φορολογικής υπηρεσίας, είναι λιτή: εκείνη η ΔΟΥ έχει την καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμοδιότητα των τέως ΔΟΥ Τρίπολης, Δημητσάνας, Τροπαίων, Λεωνιδίου, Μεγαλόπολης και Παραλίου Άστρους. Ένα σπίτι στο Λεωνίδιο δεν στέλνει μόνο του τον φάκελο του φόρου στην Αρκαδία αν ο αποβιώσας είχε άλλη κατοικία στο φορολογικό μητρώο. Αρμόδια είναι η ΔΟΥ της δηλωμένης κατοικίας του αποβιώσαντα, ή η ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού, αν ήταν κάτοικος αλλοδαπής. Το παλιό γραφείο του Λεωνιδίου δεν υπάρχει ως χωριστή θυρίδα. Η Τρίπολη το έχει πάρει ως τοπική υπηρεσία, όχι ως καθολική αρμόδια για κάθε θάνατο που αφήνει πέτρα στην Κυνουρία. Ο φόρος μένει έξω από το ενωσιακό κείμενο. Μένει ελληνικός ως προς το ελληνικό ακίνητο, με την υπηρεσία που η ίδια η Αρχή ορίζει.

Ποιο ακριβώς ελληνικό δικαστήριο εκδίδει το ευρωπαϊκό πιστοποιητικό για έναν θάνατο με συνήθη διαμονή στην Κυνουρία, και ποιο ειρηνοδικείο έχει μείνει αρμόδιο στο Λεωνίδιο μετά τις συγχωνεύσεις, ελέγχεται για τον συγκεκριμένο φάκελο. Δεν βγαίνει από ιδιωτικό ευρετήριο, ούτε από τη μνήμη ότι «πάντα στο Λεωνίδιο γινόταν».

Αν το απόσπασμα του φύλλου, όταν υπάρχει φύλλο, γράφει ακόμη τον παππού, η κληρονομιά που μόλις άνοιξε στο εξωτερικό δεν είναι η μόνη εκκρεμότητα. Υπάρχει μια προηγούμενη διαδοχή που δεν γράφτηκε ποτέ. Δύο θάνατοι, δύο δίκαια, ίσως δύο καθεστώτα αν ο παππούς πέθανε πριν τις 17 Αυγούστου 2015. Ο κανονισμός εφαρμόζεται σε θανάτους από εκείνη την ημέρα. Δεν τραβιέται προς τα πίσω για να βολέψει μια οικογενειακή αφήγηση. Εκείνη η αλυσίδα είναι άλλος φάκελος. Αν το απόσπασμα δεν ονομάζει ιδιοκτήτη, σταματά ο φάκελος της απλής αποδοχής: στην πρώτη εγγραφή δεν γράφτηκε ιδιοκτήτης, και ούτε το ευρωπαϊκό πιστοποιητικό, ούτε ένα δίκαιο διαμονής, ούτε μια δήλωση φόρου γεμίζουν εκείνη τη γραμμή. Το σπίτι είναι το ίδιο. Τα χαρτιά δεν είναι.

Εν προκειμένω μετράει η συνήθης διαμονή τη μέρα του θανάτου, η ιθαγένεια, και το αν υπάρχει επιλογή δικαίου μέσα σε διάταξη λόγω θανάτου. Μετράει και το τι γράφει το φύλλο, όταν υπάρχει: ζώντα, θανόντα, παππού, ή κανέναν. Ωστόσο το σπίτι στην Κυνουρία δεν μιλάει μόνο του για ολόκληρη τη ζωή ενός ανθρώπου που έζησε αλλού. Μένει εκείνη η διαμονή, και το αν το φύλλο ονομάζει έστω τον θανόντα.

Το άρθρο είναι γενική ενημέρωση για το ενωσιακό και το ελληνικό δίκαιο όπως ίσχυαν στις 20 Αυγούστου 2026. Δεν είναι νομική συμβουλή για συγκεκριμένη κληρονομιά.

Πηγές και ημερομηνίες έκδοσης

Ανάγνωση στις 19 Αυγούστου 2026. Μόνο επίσημα ενωσιακά και ελληνικά κρατικά κείμενα. Άνοιξε η επίσημη έκδοση του κανονισμού και οι ζωντανές σελίδες της πύλης και της ΑΑΔΕ.

• Κανονισμός (ΕΕ) αριθ. 650/2012 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 4ης Ιουλίου 2012, για τη διεθνή δικαιοδοσία, το εφαρμοστέο δίκαιο, την αναγνώριση και εκτέλεση αποφάσεων και την αποδοχή και εκτέλεση δημόσιων εγγράφων σε θέματα κληρονομικής διαδοχής και για την καθιέρωση ευρωπαϊκού κληρονομητηρίου. ΕΕ L 201/107, 27.7.2012. Ισχύς εφαρμογής: 17 Αυγούστου 2015. Επίσημη αγγλική έκδοση EUR-Lex, 19 Αυγούστου 2026. Διεύθυνση: https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2012/650/oj/eng. Άρθρα που διαβάστηκαν στο σώμα: 1 (εκτός πεδίου: φόρος, καταχώριση σε βιβλίο), 4, 10, 13, 20, 21, 22, αιτιολογικές σκέψεις 10, 18, 23, 82, 83.
• Διαδικτυακή πύλη της ευρωπαϊκής ηλεκτρονικής δικαιοσύνης, «Κληρονομική διαδοχή» / «Succession». Ζωντανές σελίδες στις 19 Αυγούστου 2026. Διευθύνσεις: https://e-justice.europa.eu/topics/taking-legal-action/european-judicial-atlas-civil-matters/succession_el και https://e-justice.europa.eu/topics/taking-legal-action/european-judicial-atlas-civil-matters/succession_en. Εφαρμογή σε όλα τα κράτη μέλη εκτός Δανίας και Ιρλανδίας, ευρωπαϊκό κληρονομητήριο, θάνατοι από 17.8.2015.
• ΑΑΔΕ, «ΔΟΥ Τρίπολης (Α)». Ζωντανή σελίδα στις 19 Αυγούστου 2026. Διεύθυνση: https://www.aade.gr/taxonomy/term/29308. Καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμοδιότητα των τέως ΔΟΥ Τρίπολης, Δημητσάνας, Τροπαίων, Λεωνιδίου, Μεγαλόπολης και Παραλίου Άστρους.
• Νόμος 5326/2026, ΦΕΚ Α’ 125/4.8.2026, άρθρο 61 και άρθρο 111 παρ. 2 (έναρξη ισχύος άρθρου 61: 16.9.2026), μόνο για την παραπομπή στον φάκελο φύλλου χωρίς όνομα. Διεύθυνση: https://api.et.gr/apiLAW/1/2026/5326/pdf