Leonidio Legal

Κληρονόμησα σπίτι στην Κυνουρία — από πού αρχίζω (χωρίς να κατέβω)

Dimitris Kogkas Avatar
Dimitris Kogkas

Το τηλέφωνο ήρθε από τον αδελφό, ή από τον δήμο, ή από έναν γείτονα στο Λεωνίδιο: έφυγε η μητέρα, ή μπήκε το χωριό στο Κτηματολόγιο, και το πατρικό — πέτρα, αυλή, το υπόστεγο που δεν το έγραψε ποτέ κανείς σωστά — είναι τώρα δικό σου πρόβλημα. Είσαι στην Αθήνα, ή στο εξωτερικό. Κάποιος θα πει «πρέπει να κατέβεις».

Δεν χρειάζεται να κατέβεις για να ανοίξει ο φάκελος. Χρειάζονται χαρτιά, και ένα πρόσωπο εδώ που να τα διαβάσει μαζί.

Το σημείωμα είναι για τον κληρονόμο με οικογενειακό σπίτι στην Κυνουρία — Νότια, τις περισσότερες φορές, Λεωνίδιο, Τυρός, Πούλιθρα, ένα χωριό προς τον Κοσμά — που δεν έχει ακόμη αποδεχθεί, ή που μόλις είδε ότι το χωριό έχει φύλλο στο Κτηματολόγιο. Δεν είναι οδηγός χρησικτησίας, και δεν είναι άρθρο για βραχυχρόνια μίσθωση.

Το πρώτο πράγμα που δεν είναι ο φάκελος

Ο φάκελος δεν αρχίζει από το κλειδί, ούτε από το Ε9 που «το έβγαζε πάντα ο πατέρας». Αρχίζει από δύο ερωτήσεις που απαντιούνται εξ αποστάσεως.

Πρώτον: ποιος είστε, απέναντι στον θανόντα. Δεύτερον: τι λέει σήμερα το φύλλο του ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Αν το απόσπασμα γράφει άγνωστος ιδιοκτήτης, αυτός είναι άλλος φάκελος. Δεν τον ανοίγουμε εδώ. Είναι ζήτημα κυριότητας, όχι κληρονομιάς που «θα τακτοποιηθεί στο συμβόλαιο». Τα χαρτιά της κληρονομιάς δεν γεμίζουν μόνα τους μια κενή ένδειξη ιδιοκτήτη.

Τα χαρτιά που μαζεύονται χωρίς να κατέβεις

Τα περισσότερα βγαίνουν από την Αθήνα, ή από τον υπολογιστή.

Ληξιαρχική πράξη θανάτου (το επίσημο χαρτί του θανάτου). Η ΑΑΔΕ την ζητά ως πρώτο δικαιολογητικό της δήλωσης φόρου κληρονομιάς. Το Μητρώο Διαδικασιών (Μίτος) τη συνδέει και με το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών: χωρίς αυτήν, και χωρίς διαγραφή του θανόντα από την οικογενειακή μερίδα, ο δήμος δεν εκδίδει το πιστοποιητικό. Δεν εφευρίσκουμε εδώ ποιες χρονιές βγαίνουν ηλεκτρονικά· αυτό ελέγχεται στο gov.gr για το συγκεκριμένο ληξιαρχείο.

Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών (πλησιέστερων συγγενών: ποιοι καλούνται στην εξ αδιαθέτου διαδοχή — τη διαδοχή χωρίς διαθήκη — τη μέρα του θανάτου). Το εκδίδει το Δημοτολόγιο του δήμου όπου ο θανών είχε μερίδα. Πρώτη έκδοση: δήμος, ΚΕΠ ή τηλεδιάσκεψη myKEPlive. Αντίγραφα πιστοποιητικών που εκδόθηκαν μετά τις 16 Απριλίου 2020 μπορεί, αν είστε εγγύτερος συγγενής, να τα ξαναβγάλετε από το gov.gr με κωδικούς Taxisnet. Το Μίτος το περιγράφει ως πιστοποιητικό εμπιστευτικού χαρακτήρα. Ο θανών πρέπει να είχε ελληνική υπηκοότητα και κανονική εγγραφή σε δημοτολόγιο· αλλιώς ο δήμαρχος δεν νομιμοποιείται να το εκδώσει, και μένει το δικαστικό κληρονομητήριο.

Διαθήκη, ή βεβαίωση ότι δεν υπάρχει. Η ΑΑΔΕ, στη σελίδα που ανοίξαμε, ζητά μαζί με τη δήλωση φόρου: αντίγραφο διαθήκης, αν υπάρχει· πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης από το αρμόδιο Ειρηνοδικείο· ή, αν έχει δημοσιευθεί, πρακτικό δημοσίευσης με αντίγραφο και πιστοποιητικό ότι δεν δημοσιεύθηκε άλλη. Αρμόδιο Ειρηνοδικείο είναι αυτό της κατοικίας του αποβιώσαντα. Για θανάτους πριν την 1η Μαρτίου 2013 η ΑΑΔΕ ζητά τα πιστοποιητικά διαθήκης και από Ειρηνοδικείο και από Πρωτοδικείο. Δεν εφευρίσκουμε εδώ άλλες προθεσμίες δικαστηρίου.

Αποδοχή κληρονομιάς (η πράξη με την οποία ο κληρονόμος δέχεται την περιουσία). Για να συνταχθεί το συμβολαιογραφικό, η ΑΑΔΕ γράφει ρητά ότι ο κληρονόμος προσκομίζει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ των πέντε τελευταίων ετών για τα ακίνητα που κληρονομεί. Αυτό το πιστοποιητικό βγαίνει από την εφαρμογή Ε9 / ΕΝΦΙΑ στο myAADE (άρθρο 54Α του ν. 4987/2022). Δεν χρειάζεται να είστε στο Λεωνίδιο για να το ζητήσετε.

Μην αποδέχεστε με το στόμα. Η ΑΑΔΕ είναι σαφής: ο κληρονόμος που αποδέχεται ευθύνεται για τα χρέη του αποβιώσαντα με το σύνολο της περιουσίας του — ατομικής και κληρονομιαίας — κατά το ποσοστό της μερίδας του. Όποιος αποποιήθηκε, δεν ευθύνεται. Όποιος αποδέχθηκε με το ευεργέτημα της απογραφής (αποδοχή μόνο μέχρι την αξία όσων βρίσκονται στην κληρονομιά), ευθύνεται μέχρι το ενεργητικό της κληρονομιάς. Αυτό είναι το σημείο όπου ένας φάκελος από μακριά προστατεύει, αντί να βιάζει.

Ο φόρος και το Ε9 — μόνο όσα λέει η ΑΑΔΕ

Η δήλωση φόρου κληρονομιάς δεν είναι το συμβόλαιο. Είναι χωριστή υποχρέωση, και γίνεται από μακριά.

Η ΑΑΔΕ την περιγράφει έτσι, στις σελίδες που ανοίξαμε στις 19 Αυγούστου 2026. Ο φόρος επιβάλλεται σε κάθε περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα, είτε ο αποβιώσας ήταν ημεδαπός είτε αλλοδαπός, και στην κινητή περιουσία εξωτερικού όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις κατοικίας ή ιθαγένειας που η ίδια σελίδα ορίζει. Υπόχρεος είναι ο κληρονόμος ή ο κληροδόχος.

Προθεσμία: εννέα μήνες αν ο κληρονομούμενος πέθανε στην Ελλάδα· ένας χρόνος αν πέθανε στο εξωτερικό, ή αν οι κληρονόμοι διέμεναν κατά τον θάνατο στο εξωτερικό. Η προθεσμία αρχίζει, κατά κανόνα, από τον θάνατο για τους εξ αδιαθέτου· από τη δημοσίευση της διαθήκης για τους εκ διαθήκης. Για θανάτους από 1 Ιανουαρίου 2022 η δήλωση υποβάλλεται στην ψηφιακή πύλη myAADE, στην εφαρμογή myPROPERTY. Οι άλλες περιπτώσεις περνούν από «Τα Αιτήματά μου» ή από τη ΔΟΥ.

Αρμόδια ΔΟΥ είναι, κατά την ΑΑΔΕ, εκείνη της κατοικίας του αποβιώσαντα όπως ήταν δηλωμένη στο φορολογικό μητρώο, αν ήταν κάτοικος Ελλάδας· η ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού, αν ήταν κάτοικος αλλοδαπής — ανεξάρτητα από τον τόπο θανάτου. Ένα σπίτι στο Λεωνίδιο δεν μεταφέρει μόνο του την αρμοδιότητα στη ΔΟΥ Αρκαδίας, αν ο αποβιώσας είχε κατοικία αλλού.

Αν θα συνταχθεί συμβολαιογραφική αποδοχή, το Μίτος και η ΑΑΔΕ λένε το ίδιο: ο συμβολαιογράφος συμπληρώνει τη δήλωση· την υποβάλλει ο κληρονόμος με τους δικούς του κωδικούς Taxisnet.

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, στη σελίδα φορολογίας κεφαλαίου που ανοίξαμε την ίδια μέρα, γράφει ότι τα θέματα αυτά ρυθμίζονταν με τον ν. 2961/2001 και στη συνέχεια με τον ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α’ 130/18-07-2025, Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, Μέρος Β’). Δεν αντιγράφουμε εδώ κλίμακες από μνήμη. Οι πίνακες είναι στη σελίδα του Υπουργείου. Η ΑΑΔΕ, στην παράλληλη σελίδα για ομογενείς, εξακολουθεί να παραπέμπει και στον παλαιότερο κώδικα. Για τον δικό σας φάκελο μετράει η δήλωση στο myPROPERTY και το τι ισχύει τη μέρα που την υποβάλλετε, όχι ένας αριθμός που ειπώθηκε στο τηλέφωνο.

Το Ε9 είναι το επόμενο χαρτί, όχι το ίδιο. Η δήλωση στοιχείων ακινήτων, όταν η αιτία είναι κληρονομική διαδοχή, υποβάλλεται, κατά την ΑΑΔΕ, μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης. Δεν γράφουμε εδώ πόσο διαρκεί η αποποίηση· αυτό είναι διάταξη του Αστικού Κώδικα που δεν ανοίξαμε σε επίσημο ΦΕΚ σε αυτό το σημείωμα. Η προθεσμία του Ε9 μετράει από εκείνη τη λήξη, όχι από την ημέρα που «το είπαμε στην οικογένεια».

Τι ζητάμε από το Κτηματολόγιο, από μακριά

Αν το χωριό έχει ενταχθεί, ζητάμε δύο πράγματα, με κωδικούς Taxisnet και τον εκτεταμένο ΚΑΕΚ (τον δεκαεξαψήφιο κωδικό του ακινήτου: γεωτεμάχιο / κάθετη / οριζόντια):

  • αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου: την τρέχουσα νομική εικόνα — ποιος είναι γραμμένος, με ποιο ποσοστό, τι βάρη και ποιες αγωγές κάθονται πάνω στο ακίνητο·
  • απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος: τον χάρτη του οικοπέδου μέσα στην περιοχή του.

Το Μίτος, στις σελίδες που ανοίξαμε στις 19 Αυγούστου 2026, τα βγάζει και τα δύο ψηφιακά. Το φύλλο κοστίζει 9,50 ευρώ, συν 4,50 για κάθε επιπλέον φύλλο. Το απόσπασμα διαγράμματος κοστίζει 15 ευρώ. Εκτιμώμενος ψηφιακός χρόνος: έξι ημέρες. Λάθος ΚΑΕΚ βγάζει πιστοποιητικό άλλου ακινήτου, και η αίτηση δεν ακυρώνεται. Δεν υποθέτουμε, από αυτές τις σελίδες, αν το δικό σας χωριό της Νότιας Κυνουρίας έχει ήδη φύλλο. Αυτό ελέγχεται για το συγκεκριμένο ΚΑΕΚ, όχι με μια γενική φράση «η Αρκαδία τελείωσε».

Αν το φύλλο γράφει ακόμη τον θανόντα, αυτό είναι πληροφορία, όχι τίτλος στο δικό σας όνομα. Η μεταφορά στο όνομά σας είναι άλλη πράξη — αποδοχή, φόρος, καταχώριση. Δεν γράφουμε εδώ τα βήματα της καταχώρισης στο Κτηματολόγιο· δεν ανοίξαμε επίσημη σελίδα που να τα περιγράφει πλήρως.

Αν το απόσπασμα πει «άγνωστος ιδιοκτήτης»

Σταματήστε τον φάκελο της απλής αποδοχής και ανοίξτε τον άλλο. Στην πρώτη εγγραφή δεν γράφτηκε ιδιοκτήτης. Αυτό δεν το λύνει ένα συμβόλαιο αποδοχής, και δεν το λύνει η γεωμετρία των τετραγωνικών. Είναι ο φάκελος που στο αγγλικό σημείωμα της σειράς — για αγοραστή πριν την προκαταβολή — ξεχωρίζει από το χάσμα μέτρων. Εδώ δεν επαναλαμβάνουμε εκείνη τη διαδικασία, και δεν γράφουμε οδηγίες χρησικτησίας.

Ο φάκελος που ανοίγουμε εμείς

Σε ένα κατονομασμένο σπίτι στο Λεωνίδιο ή στην υπόλοιπη Κυνουρία, τα πρώτα χαρτιά είναι η ληξιαρχική, οι συγγενείς ή η διαθήκη, η εικόνα ΕΝΦΙΑ / Ε9, το απόσπασμα του Κτηματολογίου και η απάντηση στο αν το φύλλο ονομάζει ιδιοκτήτη. Από εκεί φαίνεται αν ο φάκελος είναι αποδοχή και φόρος, ή κάτι άλλο.

Δεν χρειάζεται να κατέβετε για εκείνη την ανάγνωση. Τα χαρτιά κατεβαίνουν.

Το άρθρο είναι γενική ενημέρωση για το ελληνικό δίκαιο όπως ίσχυε στις 19 Αυγούστου 2026. Δεν είναι νομική συμβουλή για συγκεκριμένη κληρονομιά.

Πηγές και ημερομηνίες έκδοσης

Ανάγνωση στις 19 Αυγούστου 2026. Μόνο επίσημα ΦΕΚ και κρατικοί ιστότοποι.